需缴纳房产税（房价0.5%-2%）及贷款利息税（最高抵扣75万美元利息）。部分州额外征收交易税1%-3%（如加州）。
购房税种解析
在美国贷款买房，你躲不过的税费至少有五种。第一个是房产交易税（Transfer Tax），这个在过户当天就得交。比如纽约市收1.425%，但如果是首套房且房价低于50万美元，可以降到1%。注意这个税是买卖双方分摊的，别被中介忽悠成你全掏。
第二个大头是房产持有税（Property Tax），这才是真正的无底洞。德州奥斯汀的税率能到2.3%，比加州的1.1%高出一倍多。有个冷知识：如果你家后院突然发现石油，政府会重新评估土地价值，税单可能一夜暴涨。有个真实案例，休斯顿有位老哥买了带5英亩地的房子，三年后地税从34,000，就因为隔壁建了沃尔玛配送中心。
关于资本利得税（Capital Gains Tax）有个坑很多人踩：自住满两年才能享受单人25万、夫妻50万的免税额。但如果你把其中一间房出租过，免税额就得按天数比例折算。比如出租了1年，自住3年，免税额要打75折。有个西雅图的程序员，卖房时被追缴了11万美元税款，就是栽在这个规则上。
贷款利息抵税技巧
2023年税改后，贷款利息抵税额度被砍到75万美元，但操作得当还是能省不少。重点在于区分自住房和投资房：自住房只能抵首套的利息，投资房反而能全额抵扣。比如你在洛杉矶买了个200万的房子，首付40%贷款120万，按4%利率算，前五年每年能抵约4.8万利息。
有个骚操作叫”贷款重组”（Cash-out Refinance）。如果你把自住房贷款提到100万以上，超过75万的部分利息不能抵税。但要是把多贷出来的钱拿去装修房子，这部分利息又能抵了。去年有个硅谷工程师，用这招把厨房改造成智能家居系统，成功多抵了$18,000税款。
注意贷款类型影响抵税资格：传统按揭贷款利息能抵，但私人贷款（Private Money Loan）不行。有个迈阿密的案例，买家通过朋友借了50万周转，结果被IRS驳回抵税申请，倒赔了$7,200滞纳金。建议用银行的Home Equity Line of Credit（HELOC），既能抵税又不怕查账。
房产税缴纳指南
美国房产税缴纳有三大死亡陷阱。第一是缴纳频率混乱：佛罗里达州要求每年11月交全款，但加州分两次（12月10日和4月10日）。有个从中国移民的夫妇，把加州房子出租后以为税单会自动寄到新地址，结果漏缴半年，房子差点被拍卖。
第二是特殊评估费（Special Assessment），这个比常规房产税更狠。比如旧金山正在搞地震改造，部分街区业主突然要交2-5万美元的改造费。去年有栋公寓楼的业主们集体起诉市政府，因为评估费比他们全年租金收入还高。
减免技巧里最实用的是” homestead exemption “。得州给65岁以上老人直接减免2.5万美元税基，但需要提前半年申请。有个退役军人家庭去年忘记提交DD214表格，白白多交了$3,100。记住每个州的减免截止日不同，夏威夷是9月1日，阿拉斯加则是4月30日。
外国人购房税务要点
中国买家在迈阿密买公寓被追缴37万美元税款的故事，暴露了外国人购房的三大致命雷区。**FIRPTA法案规定外国卖家必须预扣15%房价款**，但很多人不知道买家也要担责。去年有个浙江商人买纽约长岛别墅，因为卖家是俄罗斯籍，他被迫先扣下58万美元，等卖家报完税才能拿回差额，结果卖家直接失联，这笔钱到现在还冻在IRS账户里。
遗产税是更大的坑。非美国居民遗产税免税额仅6万美元，而美国人则有1200万。佛罗里达州有位加拿大退休教授买了200万的海景房，去世后子女要交40%的税，相当于凭空蒸发80万。更绝的是，如果房产登记在离岸公司名下，IRS会直接按公司股权价值计税，连6万免税额都享受不到。
税务协定能救命但要用对姿势。中美税收协定第13条允许中国公民申请减免资本利得税，但必须满足”五年测试”：持有房产超过五年且自住满三年。深圳有位科技公司高管在尔湾买房，第四年卖出时被扣30%税款，后来补交Form 8833表格才要回17.5%的差额。记住这个表格必须随当年税表一起提交，单独寄送会被视为无效。
交易税费计算方式
德州达拉斯和加州尔湾的税费差距，能差出一辆宝马X5。以100万美元房产为例：休斯顿的房产税=评估价（通常是市价80%）×2.3%税率=18,400美元/年，而旧金山是1.1%但评估价可能达到市价120%，实际要交13,200美元。有个魔鬼细节：德州允许每年上诉评估价，但必须在5月15日前提交证据包，包括同小区最近三个月成交记录。
资本利得税计算藏着时间陷阱。持有不满1年按普通所得税率（最高37%）计算，超过1年则按15%-20%。西雅图有位程序员卖房赚了60万，因为提前2周过户，税率从20%跳到32%，多缴7.2万美元。更复杂的是装修费用抵扣：必须保留收据并区分资本性支出（如换屋顶）和维修支出（如刷墙），前者可以分摊折旧，后者只能当年抵扣。
贷款相关税费要算到小数点后四位。房贷登记税（Mortgage Recording Tax）在纽约市是贷款额的2.05%，但首套房贷款低于50万的部分可减0.25%。有个布鲁克林的案例：贷款75万本应付15,375美元，因符合减免条件实际付13,125，省下的2,250刚好覆盖产权保险费用。但注意这项减免不适用于投资房或二次抵押贷款。
避税风险注意事项
用LLC公司持有房产的避税套路，正在被IRS重点打击。2023年有327起”实质合并”判例，穿透公司直接追究个人税务责任。迪拜某富豪在比佛利山庄买的豪宅登记在BVI公司名下，结果被查出公司账户由其个人信用卡支付水电费，最终补缴290万美元税款外加50%罚款。
1031交换越来越像走钢丝。必须严格满足45天识别期和180天交割期，但2024年新增了”实质经营测试”：新购房产必须产生相当于旧房75%以上的租金收入。洛杉矶某房东把公寓换成商铺，因空置期太长导致交换失败，37万美元利得税瞬间触发。更坑的是，如果交换过程中使用过桥贷款，利息支出可能被重新归类为个人消费贷。
赠与税陷阱能让家庭资产缩水一半。非美国居民赠与美国房产给子女，超过10.8万美元的部分就要交40%税。北京某夫妇把纽约中央公园旁的公寓赠给女儿，市场价320万美元的房产直接触发124万税款。但若提前8年操作，每年用1.6万免税额分批转让股权，可以合法避税。这个操作需要精确计算IRS公布的年度赠与税豁免额，2024年已涨至18,000美元。
